Ersatzmieter/Nachmieter

Ein Ersatzmieter, auch Nachmieter genannt, ist ein Mieter, der in ein bestehendes Mietverhältnis als Ersatz für einen ausscheidenden Mieter eintritt und etwaige Pflichten des Vormieters hinsichtlich verbliebener Mietvereinbarungen gegenüber dem Vermieter übernimmt.

Wo ist dies ggf. geregelt?

Die Rechtsprechung beschäftigt sich grundlegend mit dem Ersatzmieter in der Entscheidung des Kammergerichts.

Eine gesetzliche Definition des Ersatzmieters existiert nicht. Ebenso wenig gibt es, entgegen einer weit verbreiteten Meinung, ein Recht des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, wenn er dem Vermieter zumutbare Ersatzmieter anbietet. Ein entsprechendes Recht des Mieters besteht nur dann, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht, z. B. durch eine Nachmieterklausel. Dabei ist zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel zu unterscheiden.[

 
1 Mietvertrag mit Nachmieterklausel

Eine unechte Nachmieterklausel ermöglicht es dem Mieter nur, bei Stellen von geeigneten Ersatzmietern vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszuscheiden, gibt ihm jedoch keinen Anspruch, dass der Vermieter einen dieser Ersatzmieter in den Mietvertrag für die restliche Mietdauer eintreten lässt. Dieser Anspruch besteht nur bei Vereinbarung einer echten Nachmieterklausel.

Welche Klausel vereinbart ist, ist im konkreten Einzelfall anhand objektiv erkennbarer Umstände durch Auslegen des Vertrags zu bestimmen.

Für eine echte Nachmieterklausel spricht z. B., wenn

-dem Mieter erlaubt wird, erhebliche Investitionen zu machen oder
-derartige Investitionen nach dem Vertrag vorausgesetzt sind oder
-der Mieter berechtigt sein soll, sich den nicht abgewohnten Teil eines Finanzierungsbeitrags vom Nachfolger erstatten zu lassen,
da der Mieter in einem derartigen Fall nicht nur ein wirtschaftliches, sondern auch ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Mietverhältnis mit einem von ihm vorgeschlagenen Nachfolger fortgesetzt wird.

 
2 Mietvertrag ohne Nachmieterklausel

Enthält der Mietvertrag dagegen keine entsprechende Regelung zugunsten des Mieters, besteht für den Vermieter grundsätzlich keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die Stellung von zumutbaren Ersatzmietern durch den Mieter ändert daran nichts. Selbst die vom Vermieter geäußerte Bereitschaft, vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnachfolger in Betracht zu ziehen, hat i. d. R. nicht die Bindungswirkung einer vertraglichen Nachmieterklausel.

Besteht keine vertragliche Vereinbarung, in der sich der Vermieter bereiterklärt hat, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, ist er bei der Suche nach einem neuen Mieter völlig frei. In diesem Fall hat der Mieter auch dann keinen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags mit dem vorgeschlagenen Nachmieter, wenn ihm dieser für Einrichtungen (z. B. Einbauküche) eine hohe Ablöse gezahlt hätte, während diese Einrichtungen auf dem freien Markt nicht oder nur zu einem erheblich geringeren Preis verkäuflich sind.

Im Zivilrecht gilt der allgemeine Grundsatz, dass Verträge zu halten sind ("pacta sunt servanda"). Dem trägt für das Mietrecht § 537 Abs. 1 BGB Rechnung. Danach wird der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.

Dementsprechend kann ein Arbeitnehmer ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis über Wohnraum nicht mit der Begründung vorzeitig kündigen, er müsse an einen anderen Wohnort ziehen, um das Arbeitsverhältnis bei seinem bisherigen Arbeitgeber an einem anderen Dienstort fortzusetzen, nachdem am früheren Dienstort sein Arbeitsplatz weggefallen und ein gleichwertiges Arbeitsverhältnis in der Nähe der gemieteten Wohnung nicht zu finden ist.

Bei Fehlen einer Mietnachfolgeklausel ist der Vermieter nur ausnahmsweise nach den von der Rechtsprechung zum Grundsatz von Treu und Glauben entwickelten Grundsätzen verpflichtet, an der vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses durch Abschluss eines Aufhebungsvertrags mitzuwirken. Danach braucht der Vermieter die vom Mieter gestellten Ersatzmieter, auch wenn diese geeignet und zumutbar sind, nur dann zu akzeptieren, wenn der Mieter für die vorzeitige Vertragsaufhebung derart erhebliche Gründe hat, dass ihm die ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Es ist dann eine umfassende Interessenabwägung nötig:

Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt.

Diese Voraussetzungen sind i. d. R. nicht gegeben, wenn der Mieter aufgrund einer, auf die Veränderung seiner Wohnungssituation abzielenden freien Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat.

Ausdrücklich werden von der Rechtsprechung folgende Gründe genannt:

-schwere Krankheit des Mieters
-beruflich bedingter Ortswechsel
-Aufnahme in ein Altersheim
-wesentliche Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie
 will.

Der Vermieter muss den Mieter daher nur dann vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen, wenn das Interesse des Mieters an der Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags erheblich überragt und der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt.

Die Pflicht zur Nachmieterstellung kann nur entfallen, wenn die Wohnung außerordentlich leicht vermietbar ist, z. B. bei Bestehen von Wartelisten für eine Sozialwohnung.

Bei Abwägung der beiderseitigen Interessen ist zu berücksichtigen, dass der Mieter für die Dauer eines befristeten Vertrags das Risiko der Vermietbarkeit übernommen hat und der Grund für den Wunsch nach einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig der Risikosphäre des Mieters entstammt.

Strittig ist, ob diese Grundsätze, die für Wohnraummietverhältnisse entwickelt wurden, auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume gelten, u. U. unter noch strengeren Voraussetzungen.

Jedenfalls fällt bei Geschäftsräumen die Rentabilität eines in den gemieteten Räumen betriebenen Unternehmens grundsätzlich in die wirtschaftliche Risikosphäre des Mieters. Der Mieter trägt das sog. Verwendungsrisiko, sodass enttäuschte Umsatzerwartungen grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an der Vertragsaufhebung darstellen.
 
2.2 Zumutbarkeit des Nachmieters

Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr zudem dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre.
Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu akzeptieren; anderenfalls liegt es im Belieben des Vermieters, den Ersatzmieter abzulehnen oder eigene Interessenten in die Vertragsverhandlungen einzubringen, wobei dadurch eintretende Verzögerungen des Mieterwechsels zulasten des ausscheidenden Mieters gehen.

Der Vermieter ist grundsätzlich auch berechtigt, mit dem Ersatzmieter neue Vertragsbedingungen auszuhandeln. Es stellt daher keinen Verstoß gegen Treu und Glauben dar, wenn der Vermieter vom Ersatzmieter eine höhere Miete verlangt. Der Vermieter kann somit die vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses und den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Ersatzmieter nicht nur dann von der Vereinbarung neuer Vertragsbedingungen und einer höheren Miete abhängig machen, wenn die bisherigen Bedingungen veraltet und für den Vermieter nicht mehr zumutbar sind, sondern auch dann, wenn die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dementsprechend ist der Vermieter selbst dann nicht gehindert, vom Ersatzmieter eine höhere Miete zu fordern, wenn mit dem ausscheidenden Mieter eine Staffelmiete vereinbart war.

Der Vermieter darf jedoch nicht die Aufnahme von Vertragsgesprächen mit dem Ersatzmieter durch unzumutbare Hindernisse erschweren.

Entsprechendes gilt, wenn sich der Vermieter vorbehaltlos zu einer vorzeitigen Vertragsaufhebung bereit erklärt hat. Dem Vermieter ist es zwar auch dann nicht verwehrt, marktgerechte Bedingungen mit dem künftigen Mieter auszuhandeln, jedoch müssen sich diese im Vergleich zum Ausgangsmietvertrag in angemessenem Rahmen halten. Der Vermieter  darf den Vertragsabschluss mit einem potenziellen Nachmieter nicht durch unangemessene Bedingungen vereiteln. Anderenfalls muss sich der Vermieter so behandeln lassen, als wäre das Mietverhältnis einvernehmlich zum Zeitpunkt der möglichen Anmietung durch den Nachmieter beendet worden.[1

Wichtig zu wissen:

Ausländische und kulturelle Herkunft sind kein Ablehnungsgrund

Der Vermieter kann einen Nachmieter auch nicht allein deshalb ablehnen, weil es sich um einen ausländischen Staatsangehörigen handelt.Ebenso steht der objektiven Eignung eines Nachmietinteressenten dessen kulturelle Herkunft grundsätzlich nicht entgegen.

Dagegen kann ein wichtiger Grund vorliegen, wenn es sich bei dem Ersatzmieter um einen Freund des Vermieters handelt.

Ferner ist ein Ablehnungsgrund gegeben, wenn der Ersatzmieter keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit wie der bisherige Mieter bietet. Dies ist z. B. der Fall, wenn anstelle von 2 gesamtschuldnerisch haftenden Mietern ein Ersatzmieter alleine eintreten soll und einer der ausscheidenden Mieter nicht bereit ist, für die gesamte restliche Vertragslaufzeit eine Bürgschaft zu stellen. Bei der Vergleichbarkeit der Solvenz des Nachmieters ist auf die Vermögensverhältnisse des bisherigen Mieters bei Abschluss des Mietvertrags und nicht auf den Zeitpunkt der Auflösungsverhandlungen abzustellen.

Der Nachmieter muss seine Solvenz auf Verlangen des Vermieters nachweisen; anderenfalls kann ihn der Vermieter wegen Unzumutbarkeit ablehnen.

Der Vermieter muss auch keinen Mietinteressenten akzeptieren, der die Wohnung zu wesentlichen Teilen gewerblich nutzen will. Auf die bau- und nachbarrechtliche Zulässigkeit der gewerblichen Nutzung kommt es dabei nicht an Gleiches gilt, wenn der Interessent die teilgewerblich vermietete Wohnung zu reinen Wohnzwecken nutzen will.

Ist bei einem gewerblichen Mietverhältnis die Bonität des Ersatzmieters zweifelhaft, kann der Vermieter diesen nicht generell ablehnen oder von vornherein einen Geldbetrag zur Risikoabgeltung fordern; vielmehr müssen die Parteien verschiedene Möglichkeiten zur Absicherung des Mietausfallrisikos in Erwägung ziehen, z. B.

2.3 Benennung des Nachmieters

Ein Ersatzmieter, der die genannten Voraussetzungen erfüllt, muss dem Vermieter konkret benannt und angeboten werden.

Der Mieter muss nur einen einzigen Nachfolger benennen. Er muss den Vermieter über die Person des Ersatzmieters so aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

 
 
2.4 Auswahl des Nachmieters

Der Vermieter hat unter mehreren Bewerbern die freie Auswahl

Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter eine bestimmte Person als Nachfolger annimmt, z. B. weil ihm diese die höchste Ablösesumme für von ihm zurückgelassene Ein- oder Umbauten bezahlt.
Dem Vermieter steht – auch ohne ausdrückliche Erklärung – eine angemessene Nachforschungs- und Überlegungsfrist zu, innerhalb der er durch Einziehung von Erkundigungen prüfen kann, ob der vorgeschlagene Ersatzmieter akzeptabel ist oder ob er die Mieträume anderweitig vermieten will. Die Länge dieser Frist bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls und kann bis zu 3 Monate betragen. Vor Ablauf dieser Frist ist eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen und der Mieter in jedem Fall zur Fortzahlung der Miete verpflichtet; es sei denn, der Vermieter lehnt vereinbarungswidrig geeignete Nachmieter ohne Prüfung ab.

Ist der Vermieter an der Stellung von Ersatzmietern durch den Mieter nicht interessiert und beabsichtigt er, selbst einen neuen Mieter zu suchen, kann er von seinem Mieter zumindest die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist verlangen, da der Mieter diese Frist auch bei Kündigung eines unbefristeten Vertrags einhalten müsste und bei vorzeitigem Ausscheiden aus einem befristeten Vertrag nicht verlangen kann, bessergestellt zu werden.